Le viager : qu’est-ce que c’est, combien ça coûte ?

Le viager est connu de tous, c’est un mode de transaction immobilière un peu particulier, dont le fonctionnement reste tout de même très flou pour la plupart des gens. Quels sont les termes d’un contrat en viager, comment est déterminé le prix d’un viager ?

Qu’est-ce que le viager ?

Le principe du viager est le suivant : Une personne âgée généralement, décide de vendre son logement à une personne tiers qui va lui verser une rente viagère mensuelle jusqu’à son décès. Cette rente est souvent accompagnée d’un bouquet, correspondant à une certaine somme d’argent versée comptant lors de la signature de l’acte de vente. La rente, le bouquet et autres charges vont différer selon le type de viager et les clauses du contrat de vente.

Que représente le bouquet lors d’un achat en viager ?

Afin de fixer le prix d’un viager, il faut tout d’abord déterminer la valeur du logement en se basant sur les prix du marché comme pour une vente immobilière dite « classique ». La valeur du bien dépendra tout naturellement de certains critères comme la surface, le nombre de pièces, l’implantation, l’état du bien immobilier. Une fois la valeur du logement déterminée en fonction du prix du marché, il est alors possible de déterminer le bouquet (la somme d’argent qui sera versée au comptant) ainsi que la rente correspondant au « loyer » qui sera versée chaque mois par l’acheteur afin d’acquérir le bien.

Le bouquet est quant à lui non obligatoire, mais il va correspondre à une fraction du prix de marché du bien immobilier : une décote sera alors appliquée lors d’un viager occupé. Ce bouquet sera donc versé par l’acquéreur (le débirentier) au vendeur (le crédirentier) chez le notaire, au moment de la signature de l’acte de vente. Le bouquet est fixé librement par le vendeur, ce montant se situe généralement entre 10 et 40% de la valeur totale du bien immobilier qui est vendu en viager.

Rente viagère : comment la calculer ?

Lorsque le montant du bouquet est déterminé, celui-ci est inscrit dans le contrat de vente : le solde du prix de vente doit ensuite être converti en rente viagère qui va être payée par l’acheteur durant toute la durée du viager. La rente est fixée en fonction de différents critères : la valeur du bien immobilier, le montant du bouquet, l’âge du vendeur ainsi que l’espérance de vie et le type de viager également (libre ou occupé). Si c’est un viager occupé, il faut aussi appliquer une décote pour tenir compte de la valeur de la jouissance ou du droit d’usage et d’habitation que se garde le vendeur sur le bien qu’il vend. L’âge du vendeur sur le montant de la rente a un impact qui est calculé grâce à l’utilisation des tables de mortalité (établis par l’INSEE et les compagnies d’assurance). Cette rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. De plus, il faut tenir compte de l’indexation de la rente sur l’indice des prix à la consommation qui est prévu dans le contrat de viager, c’est-à-dire que le montant de la rente pourra être augmenté dans le cas d’une inflation. Lors d’un achat en viager, il est donc possible de payer un prix inférieur ou supérieur à la valeur réelle du bien.

Combien coûte un viager sans rente ?

Le viager sans rente est moins répandu que le viager classique, ce type d’investissement peut être une opération financière intéressante. L’unique coût pour ce type de viager est le bouquet dont nous avons parlé plus haut que l’acquéreur devra payer au vendeur. Le risque de longévité du vendeur est donc limité pour l’acquéreur car il n’y a pas de rente viagère : le prix de vente final du logement n’est pas inconnu comme pour un viager classique. Le prix d’un viager sans rente sera donc calculé selon la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH), calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur, de son âge et représentant généralement 50% de la valeur du bien immobilier. Comme dans le cas d’un viager classique, l’acquéreur deviendra propriétaire du bien au moment du décès du vendeur.

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