Les SCPI sont assez représentatives de l’ère digitale dans laquelle on vit. Aujourd’hui, pour investir dans l’immobilier, il suffit (presque) de quelques clics. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), aussi appelées pierre papier, permettent aux investisseurs de placer leur capital dans une société de gestion qui achète et loue un parc immobilier. Les détenteurs de parts de SCPI peuvent ainsi percevoir des loyers, sans se soucier de la gestion d’un bien immobilier. De plus en plus présentes dans l’esprit des Français, quelles sont les options qui s’offrent à eux pour investir en SCPI en 2021 ? Réponse tout de suite.
Investir en SCPI au comptant
C’est la solution la plus simple. Pour investir en SCPI, il vous faudra acquérir des parts de cette dernière. Point positif, le coût de ces parts est relativement faible, du moins lorsqu’on les compare avec le prix d’un bien immobilier classique. Vous pouvez alors choisir le montant que vous souhaitez placer, en fonction de votre épargne disponible.
Autre point non négligeable : la possibilité de profiter de l’effet de levier du crédit bancaire. Eh oui, immobilier oblige, souscrire un crédit est un moyen efficace d’engager un apport personnel moindre tout en achetant un nombre plus important de parts de SCPI, et ainsi augmenter votre rendement. Tout comme dans la pierre classique, le montant des mensualités à rembourser pourra être couvert par les revenus perçus grâce à votre investissement.
Prudence cependant ! L’immobilier reste un placement à risque : votre capital n’est pas sécurisé, de même que les revenus perçus chaque mois ou trimestres.
À noter, enfin, qu’il est également possible d’investir en SCPI dans le but de conserver ses parts et de les revendre en réalisant une plus-value. Les SCPI de plus-value, spécialisées dans ce type d’investissement, vous le permettent, mais elles ne versent pas une part des loyers perçus. C’est donc réellement un placement visant à générer une plus-value sur le très long terme.
Investir en SCPI via une assurance vie
L’assurance vie, tout le monde la connaît. Véritable couteau suisse des investisseurs, elle permet à chacun de sécuriser son capital tout en investissant dans diverses unités de compte. Et donc, d’investir dans des SCPI. À condition d’opter pour un contrat d’assurance vie multisupport (comprenez moitié fonds euros, moitié unités de comptes).
Pour choisir le contrat qui vous correspond le mieux, penchez-vous sur les critères suivants :
- Quelles SCPI sont éligibles au contrat d'assurance vie ?
- Quelles sont les frais imposés par l'assurance vie ?
- Quels sont les frais applicables sur le montant des versements réalisés sur votre assurance vie ?
Tout comme un investissement en direct, passer par un contrat d’assurance vie vous assure de percevoir votre part des loyers perçus par la SCPI. Le réel avantage d’une combinaison pierre papier/assurance vie, c’est la fiscalité.
Là où les revenus générés par un investissement en SCPI en direct sont imposés au régime foncier (ou micro-foncier en dessous de 15 000 € de revenus bruts annuels), placer des parts de Sociétés Civiles de Gestion Immobilière) au sein de son contrat d’assurance vie permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce dernier ! Explications.
Un contrat d’assurance vie se doit d’être conservé pendant une durée minimale de 8 ans pour dévoiler tout son potentiel, à savoir une exonération des gains générés de l’impôt sur le revenu. Après une détention de 8 ans, seuls les prélèvements sociaux obligatoires (à hauteur de 17,2 %) s’appliquent sur vos gains, et donc sur les revenus perçus grâce à vos parts de SCPI. Si vous décidez de n’effectuer aucun retrait de votre contrat, votre part de loyer ne sera pas imposée, puisque directement réinjectée dans votre assurance vie.
Investir en SCPI en nue-propriété
Moins populaire, l’investissement en SCPI en nue-propriété n’en est pas moins intéressant. Avant cela, petite piqûre de rappel juridique :
- L'usus est le droit de faire usage d'une chose,
- Le fructus est le droit de jouir d'une chose et d'en percevoir les revenus,
- L'abusus est le droit de vendre ou de faire don d'une chose.
- L'usufruit (usus + fructus) est le droit d'utiliser la chose soi-même et d'en percevoir les revenus
La nue-propriété constitue l’abusus : dans l’immobilier, cela correspond au fait d’être seulement propriétaire du bien ou, dans le cas de la SCPI, propriétaire de parts. Investir en SCPI en nue-propriété ne permet donc pas de toucher des loyers : ces derniers sont perçus par l’usufruitier (la société de gestion), et ce jusqu’à la fin de période de démembrement (généralement entre 5 et 20 ans). Une fois cette période de démembrement passée, le l’investisseur nu propriétaire récupère la pleine propriété desdites parts.
Investir en SCPI par ce biais ne sera pas possible en assurance vie, il faudra donc acheter vos parts en direct. Quant au crédit immobilier, il est fortement déconseillé ici, puisque votre investissement ne générera aucun cash flow. Mais alors, pourquoi investir en nue-propriété ?
Deux principaux avantages :
- La décote : le prix des parts de SCPI subit une décote importante, de l’ordre de 20 à 35 % en moyenne. Ce qui vous permet potentiellement de réaliser une plus-value intéressante à la revente des parts, une fois la période de démembrement passée, ou de jouir de vos revenus locatifs nouvellement perçus.
- La fiscalité avantageuse : puisque vous ne percevez pas de loyers, vous n’avez pas de revenus fonciers. De plus, les parts de SCPI en nue-propriété n’entrent pas dans la base imposable de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Ce type d’investissement profitera donc principalement aux contribuables situés dans une tranche d’imposition élevée ou possédant un patrimoine immobilier important.
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