Location : Aies-je le droit d'arrêter de payer mon loyer ?

12/01/2022

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Si vous rencontrez un litige avec votre propriétaire, vous aurez tendance, en tant que locataire, à vouloir parfois suspendre le paiement du loyer pour faire entendre vos besoins et nécessités liés à la location. Quels peuvent être les risques liés au non-paiement du loyer par le locataire ?

Les locataires n’ont pas le droit d’arrêter de payer leur loyer

La loi stipule strictement que le locataire doit payer le loyer selon les modalités convenues, indépendamment de ses réclamations ou de tout litige avec le bailleur. Cette règle repose sur un principe simple : nul ne peut se faire justice pour soi-même. Même si le locataire estime que le logement oblige le bailleur à effectuer des travaux qu’il tarde à faire, la règle reste valable. Ce type de cas a déjà été jugé plusieurs fois, mais les locataires n’ont jamais réussi à obtenir gain de cause : les jugements favorisent rarement les locataires qui cessent de payer leur loyer. Il est préférable d’en avoir conscience et de se faire entendre différemment, au risque d’être sanctionné.

Une seule situation peut dispenser le locataire de payer son loyer

Il est vrai qu’un seul cas peut permettre au locataire de ne pas payer son loyer ou du moins lui permettra de rester impuni. Il s’agit de la situation suivante : Si le bien loué est tellement inhabitable que le locataire sera strictement dans l'impossibilité d'habiter les lieux. Cependant, les locataires doivent se montrer prudents lorsqu'ils utilisent cette exception d'inexécution, car le tribunal possède une définition bien stricte, et chaque locataire ayant invoqué cette exception n’a pas nécessairement obtenu gain de cause face au tribunal.

Pour qu'un logement soit jugé inhabitable, certains paramètres d'insalubrité doivent être rassemblés. Par exemple, jusqu'à présent, le tribunal a accepté les éléments suivants pour justifier des conditions insalubres :

- L'humidité, dans la maison ou l’appartement, est tellement élevée que le locataire a dû quitter la maison.

- Logement où il n'y a ni chauffage ni eau chaude et qui possède un système de ventilation de la cuisine qui ne répond pas aux normes en vigueur.

- Un logement dans lequel l’humidité est extrême, qui possède des installations électriques jugées dangereuses, des risques d'incendie et d'électrocution,

et un logement qui possède un chauffage insuffisant peuvent être considérés comme inhabitables.

Le juge s'appuie sur des critères très stricts pour prouver le caractère inhabitable du bien immobilier et autorise les locataires à cesser de payer le loyer. Ce sont des cas qui restent cependant très rares, il ne s'agit donc pas d'invoquer imprudemment des exceptions de non-exécution, car de nombreuses demandes de locataires sont rejetées.

Quels sont les risques que j’encours si je ne paye pas mon loyer ?

Dans le cas où le locataire ne paye pas le loyer en raison d'un litige avec le propriétaire, il peut s'exposer à certaines sanctions. Il s'agit d'abord de relire le contrat de bail, car la plupart des baux ont une clause stipulant que le bail doit être résilié en cas de non-paiement du loyer. C'est le risque principal encouru par le locataire s’il ne paye pas son loyer, et le bailleur peut exiger que cette clause soit respectée en faisant appel à un huissier de justice.

Ensuite, il est bon à savoir que si le locataire dispose d'une caution d'un tiers, le bailleur a le droit de se tourner vers lui directement dans le but d’être payé. Si le locataire bénéficie d'une aide au logement comme l'APL, le propriétaire pourra également de déclarer le non-paiement à l’organisme qui paie l'aide sociale au locataire après 2 loyers non perçus et demander ainsi le paiement du loyer.

Dans ce cas, l'organisme peut aussi engager des poursuites contre le locataire. En cas de poursuites judiciaires engagées par le propriétaire, le tribunal peut exiger la résiliation du bail et le locataire devra payer tous les loyers impayés dans un délai déterminé.

Voici quelques solutions qui vous aideront à régler les litiges avec votre propriétaire bailleur

Si vous rencontrez un litige avec votre propriétaire bailleur, ne prenez pas de risque en suspendant le paiement du loyer, sinon vous pourriez être sanctionné, et alors il sera difficile ensuite de faire entendre votre position et vos revendications car vous perdrez votre crédibilité. Il existe certains recours qui vous permettent d'exprimer votre opinion au propriétaire et de régler le différend qui vous oppose.

1. Faites appel à la Commission Départementale de Conciliation

Si le différend entre vous et le propriétaire concerne un logement vide, vous pouvez saisir la Commission Départementale de la Médiation (CDC) qui se charge d'arbitrer le litige en accompagnant les deux parties et en tentant de trouver une solution amiable. La saisie de la CDC est gratuite, elle permet au locataire de rencontrer le bailleur en présence du conciliateur et de décider d'une solution qui sera avantageuse pour les deux parties. Pour saisir la CDC, c’est simple : Il vous faut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à la CDC de votre département en y indiquant :

- Vos coordonnées.

- Les coordonnées de l'autre partie.

- L'objet du litige.

2. Vous pouvez choisir de bloquer le loyer

En cas de litige avec le propriétaire, vous pouvez également saisir le juge d’instance et lui demander l'autorisation de déposer le loyer sur un compte bloqué de la Caisse des Dépôts et Consignations. De cette manière, vous pouvez conserver une situation légale et en ordre car vous continuez à payer le loyer, mais le propriétaire est « puni » car il n’est pas en mesure de percevoir le loyer. Avant d'envisager le gel du loyer, vous pouvez envoyer une lettre de mise en demeure en recommandée avec un accusé de réception au propriétaire-bailleur pour l'informer de votre projet de bloquer de loyers. Cela l'encouragera certainement à discuter avec vous et peut être même à essayer de trouver une solution à l’amiable. Dès qu’une solution satisfaisante pour les deux parties sera trouvée, les fonds gelés pourront alors être débloqués et restitués au bailleur.

3. Entreprendre une action en justice auprès du Tribunal d’instance

Si vous n'êtes pas satisfait des moyens utilisés pour obtenir un avancement dans vos revendications, vous pouvez toujours choisir de vous adresser au tribunal d’instance pour déposer une action en justice ordinaire. Cette action ne doit être envisagé qu'en dernier recours, car le processus peut prendre plusieurs mois et peut être très coûteux, surtout si la réclamation est ensuite soumise à la Cour d'Appel puis à la Cour de Cassation. Si vous envisagez d’intenter une action en justice, vous devez vous adresser au tribunal d’instance du lieu où se trouve le bien immobilier concerné.

Un locataire peut-il obtenir une indemnité de loyer ?

Dans certains cas, les locataires peuvent recevoir une compensation de loyer. Cela peut arriver si le locataire paie d'avance pour des réparations qui sont habituellement la responsabilité du propriétaire. Par exemple, si un volet roulant ne fonctionne plus et qu'un professionnel vient le réparer et lui fait remarquer que le défaut est dû à l’usure, alors en théorie le propriétaire doit indemniser le locataire sur son prochain loyer.

Le locataire a-t-il le droit de résilier le bail ?

Si le bien n’est pas décent, l’installation électrique potentiellement dangereuse, ou toute autre situation de force majeure pouvant constituer un manquement grave et mettre en péril le locataire est non seulement un motif d'arrêt de paiement du loyer, mais également de résiliation du bail. Toutefois, le locataire doit signaler au bailleur les difficultés rencontrées et les facteurs d'insalubrité du logement avant son départ, et lui adresser une mise en demeure d'effectuer les travaux.

3 points importants à retenir

Les locataires n'ont pas le droit de cesser de payer le loyer, sauf cas exceptionnel d'inexécution liée au caractère inhabitable du bien, ce qui est très rare et répond à des critères interprétés uniquement par le juge.

Si vous cessez de payer votre loyer, vous risquez la résiliation de votre bail et/ou le bailleur peut se retourner directement vers un tiers qui s’est porté garant pour vous, ou l’organisme qui vous verse des aides au logement.

En cas de litige avec le bailleur, une audience peut être menée en s'adressant à la CDC et en demandant le versement du loyer sur le compte bloqué de la Caisse des Dépôts et Consignations ou en saisissant le tribunal de grande instance.

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