Nous parlons d’indivision pour un logement lorsqu’il y a plusieurs propriétaires. Cette situation peut se présenter avec une succession, un divorce ou un achat. L’indivision comporte des règles et entraîne des conséquences dont vous devez avoir conscience pour que tout se déroule convenablement.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est une situation juridique dans le cas où le bien appartient à au moins deux personnes. Cela facilite le financement, la gestion et l’entretien. On parle souvent d'indivision lors d'une succession (héritage). Après le décès, s'il y a plusieurs héritiers, le patrimoine du défunt est détenu en indivision. Cela signifie que les biens hérités appartiennent à tous les héritiers sans distinction. Les biens qui composent l'indivision sont appelés « biens indivis » et chaque membre de l'indivision est nommé indivisaire ou cohéritier.
Quel est le fonctionnement d’une indivision ?
Chaque indivisaire ou cohéritier a le droit d’exercer certains pouvoirs au sein d’une indivision des biens :
- Les indivisaires doivent se réunir pour désigner un responsable pour la réalisation de travaux minimes ou la gestion du bien au quotidien. Cette personne élue prendra en charge la gestion quotidienne du bien immobilier.
- Un indivisaire peut prendre l'initiative de travaux plus larges pour maintenir la propriété dans un bon état (réparation de toiture, réparation de plomberie ou d'installation électrique défectueuse). Il peut ensuite alors être remboursé en utilisant les fonds disponibles.
- Pour les actes importants (vente, hypothèque, etc.) portant sur des biens immobiliers indivis, les copropriétaires indivis doivent donner leur accord à l’unanimité.
Quand peut-on utiliser les biens indivis ?
L'utilisation des biens indivis doit obéir à plusieurs règles :
- Obtenir le consentement des autres indivisaires
- Respecter les droits des autres copropriétaires indivisaires
- Respecter la destination du produit
- Si vous utilisez à vous seul un bien indivis, il vous faudra verser une indemnité aux autres indivisaires (à moins qu'ils n'en décident autrement).
Il existe différentes situations d’indivision
L’indivision peut survenir dans le cadre de plusieurs situations différentes :
- Comme mentionné ci-dessus, Au moment d’un décès, il y a une ouverture de succession et les héritiers peuvent dans ce cas se retrouver en indivision. Ils deviennent ainsi chacun propriétaire d'une partie du patrimoine.
- Dans le cadre d’un divorce, les deux époux sont en indivision. Chacun d'eux détient une partie des biens qui dépend de leur patrimoine.
- À l’occasion d’un achat en indivision, les droits de propriétés sont répartis en fonction des quotes-parts indiquées sur l’acte d’acquisition.
Pour quelle raison faire un achat en indivision ?
Il existe une option d'achat d'un bien en indivision. L’indivision semble être la solution la plus simple pour l’achat d’un bien à plusieurs. Cette option n’est pas la seule (une formule plus spécifique peut être choisie, comme la SCI), mais celle-ci semble être la plus avantageuse. Elle nécessite peu de démarches ou de formalités particulières. Chaque acquéreur sera propriétaire d'une partie du bien en fonction de son apport financier (ex : 30/70, 40/60). L'achat d'un bien en indivision est donc assez simple, surtout pour les couples qui souhaitent acheter un logement ensemble.
Quels risques peuvent être liés à l’indivision ?
L’indivision est un système qui présente des avantages, mais vous devez tout de même être conscient des risques potentiels. Les droits des indivisaires portent sur l'ensemble du bien indivis. C'est pourquoi les décisions importantes doivent être prises de manière unanime. Sans ce consensus, une situation de blocage peut en résulter.
De plus, chaque indivisaire est tenu d'acquitter les dettes (taxes) de l’indivision en fonction de sa quote-part. Par conséquent, il est nécessaire d'évaluer les différents risques avant de se lancer dans un achat en indivision.
Si l'un des copropriétaires décide de vendre ses parts, les autres ne peuvent s'y opposer. Ils disposent d'un droit de préemption sur la quote-part de celui qui vend. Cependant, si personne n'est disposé à racheter la part, la propriété doit être vendue.
Comment éviter les risques liés à l’indivision ?
Conclure une convention d’indivision des biens
Une convention d’indivision peut être conclue pour éviter les complications. Une convention d’indivision des biens a pour objectif d'organiser la gestion de l’indivision et de fixer les règles du jeu. La convention doit être faite par écrit, elle doit énumérer les biens indivis et préciser les droits de chacun des indivisaires.
Cette convention doit être rédigée par un notaire et être publiée au Service de publicité foncière.
Elle peut être conclue pour une durée déterminée allant jusqu’à 5 ans maximum. Dans ce cas-là, Il suffit d’un simple accord entre les indivisaires pour renouveler simplement la convention.
Que faire en cas de désaccord ?
Si l'un des indivisaires n'est pas d'accord pour vendre le bien, les autres indivisaires ont la possibilité de réclamer une autorisation au tribunal de grande instance.
Cette demande se doit d’être faite par minimum ? des droits indivis. Dans ce cas, il sera obligatoire que le notaire intervienne.
Quelques informations à retenir au sujet de l’indivision des biens :
- Il s'agit d'une situation juridique lorsqu'il y a plusieurs propriétaires
- Il existe des règles de fonctionnement pour assurer une bonne gestion du bien
- Les biens en indivision peuvent faire suite à un héritage, un achat ou encore un divorce
- Une indivision possède des avantages et des risques dont vous devez avoir conscience
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