La location-accession permet d’acquérir un logement progressivement. L'acquéreur est d'abord locataire du bien puis peut devenir propriétaire à l'issue d’une période de jouissance en acquérant ce même bien qu’il loue initialement.
Location-accession, une accession progressive du bien immobilier
Un contrat de location-accession permet à un premier acquéreur d'acheter un logement après y avoir vécu en tant que locataire, pour une durée dite de jouissance déterminée avec le propriétaire du logement lors de la signature de ce contrat particulier. Ainsi, les contrats de location-accession peuvent concerner des appartements, des maisons, des logements construits ou en construction, des immeubles d'habitation ou des immeubles professionnels et résidentiels (bâtiments mixtes).
Le contrat location-accession fait objet de réservation du logement pour le locataire
La vente en location-accession débute par ce que l’on appelle un avant-contrat comme toute vente dite « classique », dans lequel le propriétaire-vendeur s'engage auprès du locataire à lui réserver le logement pour le lui proposer à la vente. En contrepartie, le locataire-acheteur doit s'engager à effectuer un versement pour conclure un accord avec le propriétaire, soit jusqu'à 5% du prix du bien. Après cela, les parties signent le contrat définitif devant un notaire. Le contrat doit mentionner un certain nombre d'informations obligatoires telles que le prix du bien, les modalités concernant le paiement, les dates d’entrée en jouissance, la somme de la redevance, les garanties, les frais éventuels à la charge de l'acquéreur, etc.
Une rente est versée au propriétaire par le locataire
La principale caractéristique d'un contrat de location-accession est avant tout l'existence d'une période de jouissance pendant laquelle l'acheteur reste locataire du bien. Il est vrai que pendant la période de jouissance, l'acquéreur verse au propriétaire une redevance équivalente au loyer, mais l'acquéreur doit également payer les charges contractuelles et être responsable de l'entretien courant du bien, tandis que le propriétaire est responsable de l'entretien et des gros travaux. Le coût est généralement de 6 à 9€/m², selon le lieu d'hébergement.
Ce type de dispositif laisse plus de choix aux acheteurs
La durée de jouissance est prédéterminée dans le contrat, et l'acheteur bénéficie de l'exercice de l'option pendant toute la durée de jouissance, ce qui lui permet de décider à tout moment d'acquérir ou non le bien. Cependant, il doit également prévenir le propriétaire de sa volonté d'acheter le bien ou non au moins trois mois avant la fin du contrat :
· Si l'acheteur choisit d'acquérir le bien, il devra payer le solde du prix pour obtenir le transfert de propriété. Cependant, ce transfert de propriété sera effectué dans le cas où l’acquéreur obtient son crédit immobilier (le cas échéant).
· Si l'acquéreur renonce à l'achat du bien, il ne peut pas bénéficier du droit de rester dans le bien et doit partir à moins que le contrat n'en dispose autrement. De plus, le propriétaire doit rendre à l’acquéreur la partie acquisitive des redevances versées.
Qu'est-ce qui est inclus dans le contrat de location-accession ?
Le contrat de location-accession est très encadré et doit contenir plusieurs informations obligatoires :
· Description du logement, sa nature, sa surface, le nombre de pièces et toutes les caractéristiques dites techniques.
· Le prix de vente, les modalités de paiement et les éventuelles modalités de révision, de recours ou de non-recours à un prêt ;
· La date de début d'occupation et le délai d'obtention du logement.
· Montant de la redevance, les modalités de paiement, d’imputation sur le prix et modalités de révision le cas échéant.
· Charges, montants estimés et leurs répartitions entre acquéreur et propriétaire.
· Assurances liées au contrat et à la location.
· Garantie d’achèvement ou de remboursement.
· Conditions de résiliation anticipée du contrat, conditions de calcul des indemnités prévues lors d’une éventuelle résiliation, ou remboursement si le transfert de propriété n’est pas exécuté.
· Une mention indiquant que les locaux ne disposent pas de plein droit en cas de résiliation du contrat ou de non-exercice de l'option.
Quel est le déroulé du contrat de location-accession ?
Comme évoqué plus haut, les contrats de location-accession comportent deux périodes bien distinctes, la période dite de jouissance, durant laquelle l'acquéreur est locataire du logement, et une période durant laquelle l'option est exercée à la fin de la période de jouissance. L'acheteur décide durant cette dernière période s'il exerce l'option, de sorte qu’il devienne le nouveau propriétaire du bien ou renonce à l'achat.
Pendant la durée de jouissance, l'acheteur est locataire, par conséquent, il paie les frais en tant que tel, il paie la redevance, les charges et est responsable de l'entretien quotidien du logement. L'option peut être exercée à n’importe quel moment, mais si l'option n'est pas levée 3 mois avant la date du terme, le propriétaire doit aviser l'acheteur de sa décision.
Lorsque l'acheteur choisit d'acquérir, le transfert de propriété se fait par acte authentique de vente chez un notaire.
Si ce transfert de propriété se déroule plus de 5 ans après l'achèvement du bien, l’acquéreur doit payer les droits de mutation, et s'il a lieu moins de 5 ans après, il doit payer la taxe de publicité foncière et la TVA. Dans le cas où l'acheteur ne souhaite pas acquérir le bien, le propriétaire devra fournir à l'acheteur trois différentes offres de relogement, qui correspondraient à ses besoins.
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