IMMOBILIER : Investir dans un local commercial
Quels sont les avantages d'investir dans un local commercial?
Investir dans un local commercial peut offrir une rentabilité jusqu’à deux fois plus importante que l’immobilier locatif d’habitation. Mais il offre également d’autres avantages comme la possibilité de répercuter davantage de charges sur le locataire, un bail de longue durée. Les locaux commerciaux offrent un excellent placement, à condition d’investir comme il faut.
Investir dans l’immobilier correspond le plus souvent à l’achat d’un logement. Pourtant les locaux commerciaux vont offrir également de nombreux avantages. La rentabilité varie généralement entre 4 et 8%, ils vont rapporter deux fois plus que l’investissement locatif. L’investisseur assoit son projet sur un bail dit de longue durée et les impayés de loyers sont moins fréquents. Le contrat de location dans ce cas-là est plus souple et il permet de répercuter plus de charges sur le locataire.
C’est un marché qui reste tout de même assez confidentiel, on en parle peu et l’offre est moins importante qu’en matière d’habitation. Le prix ne se calcule pas comme les logements. L’investisseur devra tenir compte des spécificités du bail commercial qui est conclu avec le locataire. Une analyse géographique est nécessaire au préalable afin d’identifier l’adresse du local et de sélectionner les adresses fréquentées par les consommateurs.
Prioriser les sites fréquentés pour l’emplacement et l’investissement :
Les emplacements qui sont les plus favorables pour un local commercial sont appelés les emplacements n°1. Ce sont donc les principaux axes commerciaux comme le centre-ville de Mandelieu. Viendront ensuite les emplacements 1 bis puis les emplacements n°2.
Les emplacements n°1 sont évidemment les plus prisés et donc les plus chers. Ils vont offrir une grande sécurité aux investisseurs : les locaux se louent facilement, la plus-value à la revente est intéressante, le CA du locataire est normalement assuré. Cependant, la rentabilité sera plus faible.
Il faut surtout retenir que les meilleures adresses sont donc les centres-villes, les quartiers piétons ainsi que les rues qui leurs sont proches, les alentours des arrêts de bus et autres transports en commun (tramway, métro…). Être proche d’une grande enseigne peut être également un atout énorme car elle va apporter un grand trafic. Il faut toujours penser à la fréquentation du site sur lequel nous souhaitons investir, car il en va du CA du locataire. Et c’est lui qui vous versera un loyer et qui assurera donc la rentabilité de l’opération.
Le prix du local dépend de la rentabilité
Le prix d’un local commercial ne se fixe pas de la même manière que celui d’un logement. Il dépend tout d’abord de la rentabilité que l’affaire va dégager, donc du loyer.
Investir dans un local déjà occupé vous donnera certains avantages :
- De connaître le loyer, et donc le rendement locatif afin d’évaluer le juste prix
- Avoir un regard sur l’activité de l’entrepreneur locataire et s’assurer qu’il exerce bien son activité et qu’il gagne de l’argent, cela viendra confirmer les qualités de l’emplacement.
Le prix d’un local va également dépendre de l’adresse, de l’activité, du contexte concurrentiel, de la commercialité du site ainsi que de calculs liés notamment au CA. Chaque transaction relève donc du cas par cas car beaucoup de critères vont rentrer en compte.
Locaux commerciaux : Investissement sécurisé
L’investissement dans des locaux commerciaux offre une grande sécurité. Le contrat de location est un bail commercial qui va durer 9 ans et qui peut être mis fin par le locataire tous les 3 ans, c’est également pour cette raison que ce bail est aussi nommé bail 3-6-9. Cela peut rassurer l’investisseur sur la présence d’un locataire dans le local durant toute cette période.
En revanche, le loyer est plafonné et ne variera qu’en fonction de l’indice Insee du coût de la construction.
Le preneur, tout comme le bailleur ont une grande liberté dans la rédaction du bail commercial. Il y a un grand nombre de dépenses qui peuvent être mises à la charge du locataire, il peut avoir à payer, en fonction de ce qui a été convenu, les impôts et taxes locaux. Attention, si le bail est muet sur la question, les gros travaux sont à la charge du propriétaire-bailleur comme les travaux qui relèvent de la mise en conformité (article 606 du Code civil).
Dans le cas de l’immobilier d’habitation, les impayés de loyer sont plus fréquents. En effet, le locataire d’un local commercial est titulaire d’un fonds de commerce, dont le bail fait partie intégrante, il a donc tout intérêt à payer son loyer correctement. Car s’il ne paye pas son loyer, le fonds, donc le capital du commerçant, verra sa valeur diminuer.
S’il y a un problème de paiement, le locataire pourra dans ce cas être mis en liquidation judiciaire ou en redressement. Le bailleur pourra alors reprendre son bien plus facilement.
Qu’en est-il de la fiscalité lors d’un investissement dans un local commercial ?
Bien souvent, la personne qui souhaite investir crée une société civile immobilière (SCI) avec des membres de sa famille ou ses associés. C’est la SCI qui va acheter le local et qui va payer des droits de mutation qui correspondent à 5,80% du prix.
Comme les logements loués vides, les revenus qui sont issus des murs de boutique sont imposés sous le régime des revenus fonciers. De ce fait, les charges et autres travaux vont être déductibles des loyers quand vous les déclarez au fisc. Dans la limite de 10 700€/an, vous pouvez créer des déficits fonciers qui viendront s’imputer sur vos revenus fonciers.
Les intérêts d’emprunt et le surplus qui s’imputent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C’est un mécanisme qui va vous permettre de baisser votre base imposable et de ce fait de payer moins d’impôts. Si vous avez déjà un patrimoine immobilier locatif, vous pourrez ainsi optimiser votre fiscalité.
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