Assurances loyers impayés : garanties pour les propriétaires et locataires

Parlons des garanties pour les propriétaires et locataires : assurances loyers impayés

Même s’ils restent rares, les impayés de loyers restent une angoisse pour certains et l’une des principales sources de conflits entre propriétaires et locataires. Il existe des garanties dont peuvent bénéficier aussi bien le propriétaire que le locataire.

Le propriétaire va pouvoir se couvrir avec une GLI pour les impayés de loyers

L’assurance loyers impayés, aussi appelée Garantie Loyers Impayés (la GLI), est une assurance qui n’est pas obligatoire et qui est proposée par les banques et les compagnies d’assurance. Elle peut donc être souscrite par un propriétaire souhaitant mettre son logement en location afin de se prémunir contre les risques d’impayés de loyers. Les garanties dont va pouvoir bénéficier le propriétaire vont dépendre de la société d’assurance et du contrat. Certaines garanties peuvent être toutefois généralement comprises. Prenons l’exemple du recouvrement des loyers impayés pour lequel c’est le cas (charges et taxes comprises), s’il y a une défaillance du locataire, ou bien la prise en charge des frais de contentieux et de procédure s’il y a un litige entre le bailleur et le locataire. S’il y a une détérioration du logement, les frais du logement non couverts par le dépôt de garantie et qui sont constatés après le départ du locataire pourront également être pris en charge. Il devient cependant difficile de choisir un locataire avec ces assurances loyers impayés car le locataire doit être éligible pour que le propriétaire soit couvert. Ce sont les conditions particulières fixées par l’assureur qui détermineront l’éligibilité du locataire. La GLI n’est pas gratuite et a un coût, la cotisation va varier entre 2,5 et 5% du montant annuel du loyer avec charges comprises. Le montant sera déductible des revenus fonciers du propriétaire.

Les limites d’un garant physique dans le cas d’impayés

En termes de caution la plus répandue, il existe le garant physique qui va rassurer le propriétaire. Les garants physiques sont bien souvent des personnes proches du locataire (famille, amis). Le principe est simple, si le locataire arrête de payer son loyer, le propriétaire pourra se tourner vers le/les garant(s) afin d’obtenir le versement des sommes dues.

Il existe deux types de cautions :

-        La caution simple : ici les garants physiques ont droit au bénéfice de discussion en cas d’impayés. Ils peuvent demander à ce que le propriétaire poursuive en priorité le locataire n’ayant pas payé, et qu’il se retourne contre eux si celui-ci ne règle pas ce qu’il doit.

-        La caution solidaire : Le propriétaire se retourne directement contre les garants qui devront régler les dettes du locataire au moindre impayé

Cependant le recours à un garant physique possède ses limites. Tout d’abord la solvabilité d’un garant est assez difficile à déterminer, le propriétaire pourra uniquement se baser sur des fiches de paie sans savoir si le garant désigné par le locataire est caution multiple ou s’il n’est pas sérieux dans la gestion de ses comptes. Le propriétaire ne pourra pas contrôler tous ces facteurs-là.

Qu’est-ce que les garants institutionnels ?

Il existe une nouvelle génération de garanties payables par le locataire qui viennent concurrencer les garanties traditionnelles. Voici quelques exemples de garants institutionnels : Unkle, Cautioneo, Studapart, GarantMe. Créées par des start-up, elles vont avoir pour but d’aider les locataires à se loger plus rapidement avec un dossier boosté et d’alléger la charge du propriétaire. Aussi appelé « garants institutionnels », ces nouvelles garanties vont proposer différentes formes de garantie comme la prise en charge complète des procédures de recouvrement et d’éviction en cas d’impayés. Les garants institutionnels vont également sécuriser le paiement des loyers. Si le locataire ne paye pas le loyer, c’est le garant qui continuera d’assurer le versement des loyers au propriétaire sans délai de carence et à date fixe, à contrario du garant physique.

Afin d’avoir recours à un garant institutionnel, il faudra faire une demande en ligne. Le garant vérifiera la fiabilité et la solvabilité du locataire. Une fois le dossier validé, le locataire recevra un certificat de garantie qui va lui permettre de justifier d’un garant solide auprès d’un propriétaire.

Qu’en est-il de la caution Visale ?

Ce service gratuit proposé par Action Logement s’appelle la caution Visale. Cet organisme va se porter garant pour le compte du locataire, en cas de loyer impayé, il va régler le loyer au propriétaire. Par la suite, le locataire devra régler sa dette auprès d’Action Logement.

Avantages de la caution Visale :

-       Loyers garantis durant le bail dans la limite de 36 mois d’impayés

-       Le locataire n’aura pas besoin de présenter un garant physique

Néanmoins, cette caution s’adresse à un certain type de locataires :

-       Les salariés du secteur privé qui ne sont pas en CDI

-       Les salariés ayant plus de 30 ans, ayant depuis moins de 6 mois un nouvel emploi

-       Les salariés en mutation professionnelle

-       Les personnes de 18 à 30 ans

Afin de bénéficier de la caution Visale, le loyer charges comprises doit être d’un montant maximum égal à 1 500€ en région Ile-de-France et de 1 300€ dans le reste de la France. Le propriétaire quant à lui, doit de son côté louer un logement du parc privé, qui doit constituer la résidence principale du locataire et le bail devra être individualisé et contenir une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer.

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