7 erreurs à ne pas faire lorsque l'on investit dans l'immobilier
1. Ne pas se précipiter :
Comme dans tout gros investissement financier, il est nécessaire de prendre le temps de réfléchir aux objectifs et au projet et éviter ainsi l’improvisation :
- Souhaitez-vous acheter pour mettre le bien en location ? Souhaitez-vous le récupérer dans un avenir défini ?
- Souhaitez-vous acheter un bien et le revendre refait pour réaliser une plus-value une fois le remboursement terminé ?
- Souhaitez-vous vous lancer dans un projet immobilier pour vous constituer une rente pour plus tard ?
Posez-vous les bonnes questions afin de déterminer dans quel type de logement et de lieu vous souhaitez investir.
2. Attention aux achats de biens à distance !
Plusieurs offres bénéficient de dispositifs fiscaux comme la loi Pinel qui peuvent être alléchants. Certains vendeurs qui souhaitent vendre rapidement appuieront sur le fait de « gain de temps » d’acheter à distance afin de profiter de ces « bonnes affaires ». Seulement économiser les déplacements peut vous coûter de l’argent plus tard si vous achetez un bien à distance qui pourrait comporter des vices cachés difficiles à détecter à distance ou encore un environnement qui ne vous convient finalement pas. De même pour un achat sur plan, nous vous conseillons de vous rendre disponible afin de vous assurer du potentiel et de l’environnement du bien.
En revanche si vous n’avez pas le choix, privilégiez les biens dont les photos sont nombreuses, qui proposeraient un 360° et même une vidéo complète du bien. De plus, vous serez rassuré d’avoir un interlocuteur professionnel qui pourra ainsi répondre au mieux à vos questions techniques et vous fournir les documents et informations obligatoires sans oubli ! Privilégiez donc les biens dont la vente est en charge par un professionnel dans ce cas-là.
3. Ne sous-estimez pas les frais annexes
Votre emprunt auprès d’une banque déterminera également les mensualités que vous aurez à rembourser, en revanche il ne faut pas oublier de tenir compte des loyers et avantages fiscaux en déduisant les charges : l’entretien, le budget travaux, la taxe foncière, les charges de copropriété. À ne pas oublier également : les assurances et impôts supplémentaires.
4. Ne pas connaître le marché de l’immobilier
Quelle galère que d’investir dans un bien immobilier pour le mettre en location et de ne pas trouver de locataire ! Il vaut mieux, en effet, choisir une ville où il y a de la demande ! Il faut donc étudier le marché au préalable. Une fois que vous aurez déterminé la ville, vous vous devrez de connaître les quartiers afin de privilégier un environnement agréable, bien desservi par les transports, proche des commerces. Tous ces petits points permettront d’attirer les futurs locataires.
5. N’oubliez pas que vous êtes investisseur !
Bien que la fiscalité soit un élément attirant dans l’investissement locatif, nous vous conseillons de ne pas vous en contenter car la rentabilité reste l’ambition. Le choix du bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien devra être décidé en fonction d’éléments objectifs. Ça ne doit pas être le coup de cœur qui guide votre achat, mais bien le profit.
6. Mal évaluer les loyers
Faites attention à ne pas vous emballer sur les loyers que vous mettrez pour votre appartement, c’est un élément rationnel sur lequel vous avez peu d’influence. Renseignez-vous en regardant, sur internet, en vitrine d’agences, les loyers de biens du même type que le vôtre afin de connaître la valeur locative la plus juste et ainsi éviter les mauvais calculs pouvant entraîner un turn-over ou encore une location qui mettra du temps à se louer.
7. Mauvaise anticipation
L’investissement locatif n’implique pas seulement un investissement financier, c’est également un investissement en termes de temps. Aurez-vous le temps de gérer les petits travaux à réaliser entre chaque locataire, pour organiser des visites (états des lieux), relancer les locataires en cas de besoin seront vos nouvelles obligations en tant que propriétaire-loueur. Il est vrai que passer par un intermédiaire (agence immobilière) afin de gérer la location de votre bien diminuera votre rentabilité, mais c’est également un certain confort et une sérénité supplémentaire
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